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  • |k8凯发推荐注册网址浦东楼市最惨的地方之一

    发布时间2025-06-06 02:28:46 来源:小编 阅读次数:

      浦东人口导入和城市化速度已经放缓,在这样的背景下航头崛起的希望更加渺茫了。

      既没有人来买航头的新房(靠本地慢慢消化)★◆,也没有强大的购买力来拉涨航头的二手房。

      纵向对比,航头处在18号线置业鄙视链的最末端■◆■★■,吃不到市区的外溢★■,被前面层层的板块阻挡了。

      北面的周浦虽然有张江南扩的利好,但同样也要自己填满了再说,带动不了航头。

      而在二手房方面,只要前面的几位大哥不涨★★★■,后面的航头小弟也别想涨,要看别人的脸色。

      结合这样的定位和目前航头发展的现状,已经可以预见二十年以后的航头镇模样了。

      比如北蔡带电梯的很多动迁房、康桥的次新商品房绿地康桥新苑/绿地东上海一期◆★■◆、周浦的很多二手房成交价都和航头新房差不多。

      根据浦东新区规土局披露的数据■■,航头镇建设用地占比仅38%■★■★,远低于周浦的62%和康桥的75%★★。

      金地艺年华从4万元/m²涨到4◆■.8万元/m²■★★★◆,涨了20%;现在跌到了3.4万元/m²,较高点跌了29%★★◆。

      2023年浦东新区常住人口为581.11万人,较2020年仅增长12.9万人;

      航头处在浦东★◆◆◆◆◆、闵行和奉贤三区交界的三不管地带,亲爹(南汇)不疼★◆◆■■■、后爹(浦东)也不爱。

      而带装修的楼栋品质又一般,虽带中央空调和地暖但没有新风,销售美其名曰郊区空气清新用不上■★■★★■。

      可以说■★◆■,航头过去是被南汇和浦东战略抛弃的地方,地区发展遇到的困境造成了楼市的惨状。

      后来航头随着南汇一起加入浦东大家庭◆★◆■■,结果还是没受到多少待见◆◆★,总体的城市化速度很慢。

      而商品房不一样,大家是用4.8万元/m²的真金白银投入的◆■◆■■■,如果被动迁房压价就很吃亏。

      虽然航头北部被张江科学城切走了一块地皮,大治河以南又被临港咬掉了一口,但都无济于事■★★■。

      18号线堪称一条置业鄙视链,上游的北蔡、御桥◆★■、周康把来自市区的外溢都吸收掉了。

      既然板块竞争力不强◆■■★■,偏偏航头开发的商品房品质还不行★■■■◆,降低了竞争力★★■◆,拖累了价格上涨■◆◆★★◆。

      航头正在进行城中村改造,未来城乡面貌会有较大的改观,整体居住品质有提升的希望。

      更关键的是,商品房业主和动迁房业主享受的是同样的XQ配套,更加拉低了商品房的身价。

      陆家嘴锦绣澜湾2023年8月份开盘到现在,推出的440套房才卖了178套,去化仅40%:

      中介称业主自己装修也花了20到30万,还赔了一个装修的钱,现在一来一回亏惨了!

      未来浦东能够继续看得见的城市化进程也就在金色中环和临港了,航头大概率没戏◆★。

      航头的两个新盘陆家嘴锦绣澜湾、森兰·航荟名庭早在两年前就开盘了,查询去化数据吓我一跳:

      因为动迁户们拿房没什么成本★★★,多少钱出手都是赚的(中介表示成交价基本上是新房的对折)。

      西面的浦江还在指望前滩辐射,航头不可能透过浦江再去接受前滩的辐射,八竿子打不着;

      综合来看◆■◆,正是发展留下的种种遗憾没让航头的房价大涨,楼市数据表现非常“惨”■■◆★。

      东升家园三期从2.5万元/m²涨到3万元/m²◆■■◆◆■,只涨了20%;现在已经跌到2.1万元/m²,较高点跌了30%;

      锦绣澜湾、航荟名庭两个盘都是有毛坯有装修,这样的搭配在上海已经不多见了。

      浦江镇南部(鲁汇)的新房才4.3万元/m²★■★◆,新场打完折4.5-4◆◆★.6万元/m²,比航头更便宜★★◆★◆◆;

      南面的金汇虽有东方美谷和临港自贸区加持,但本身也有很大的发展空间,照亮不了航头;

      既然过去的发展红利航头没有抓到,未来也会持续错过■★★■,不会再有新的规划给到航头了。

      现在浦东的发展逻辑很明确,两大发展重点就是金色中环和临港,航头一个都不沾★◆,处在规划的真空地带,被边缘化了。

      航头镇城中村改造项目位于镇域中部和南部,总用地面积约732★★■◆★.21亩,共涉及5个点位;

      浦东除了在航头最北部的鹤沙航城建了一片现代化的动迁大居外,就给航头配了16、18号线两条地铁,老镇中心落后的乡镇面貌一直未改★■◆■◆■。

      希望航头好好把握城中村改造的机会■■◆◆◆■,把配套做好■◆★★◆★,更好承接张江南部的外溢,当好“南花园◆★”。

      森兰·航荟名庭2023年底开盘到现在,推出的300套房更是仅卖了可怜的90套,去化30%:

      鹤沙航城的位置比航头老镇更加靠近张江,二手房才3万元/m²■◆◆■■,吸走了航头的购买力。

      值得一提的是■★■,航头城中村改造会配套建设更多新的动迁房,这些产品会跟鹤沙航城动迁大居打一个房龄差、品质差和价格差。

      导致外溢到航头的购买力很少,让航头的新房只能靠本地有限的客群去慢慢消化。

      正是因为地理位置的偏远和规划能级的弱,限制了航头各方面的发展,这个影响进而投射到楼市上■◆★★◆。

      目标是塑造“上海宜居型城市更新样板”,改变区域内建筑老化、空间拥挤、配套设施匮乏的现状:

      以中海云麓里为例,90平米的洋房2019年开盘均价4.48万元/m²,现在挂牌价比开盘价还低◆★■■◆,破发了:

      但也幸好是这样,航头的房价性价比在大张江是最高的,给张江刚需留下了喘气的机会。

      毕竟航头有张江南扩的利好,还是双地铁,产品性价比又这么高★★◆◆,亮点还是突出的★★◆◆■。

      郊区小镇要想崛起,要么靠近市区能够吃到外溢(南翔、曹路、唐镇)★★★■◆;要么成为五大新城能够吸纳一些规划(马陆■★■■、南桥);哪怕是一城九镇留下一个发展的底子也好(浦江★★■■■、周浦)。

      航头卖4.8万元/m²的新房没有性价比◆■◆■★★,北部有更加靠近浦东城区且性价比更高的替代产品◆■★■★。

      2017年《上海市城市总体规划(2017-2035年)》明确将航头划入生态控制线范围◆■★■★■,这相当于给区域发展判了死缓k8凯发推荐注册网址。

      海洲桃花园一期从3◆★■.2万元/m²涨到4万元/m²,涨了25%;现在跌到2.8万元/m²,较高点跌了30%■◆★◆。

      浦东把航头与周浦、康桥、浦江四镇打包在了一起◆★★◆■,组成了一个整合提升型城镇圈。

      次新房金地艺年华成交价格才3.45万元/m²,中海云麓里4.06万元/m²。

      而航头2020-2023年常住人口仅增加0.8万人★◆,远低于张江(年均增长2◆■.3万)和临港(年均增长6.5万)。

      该小区中楼层房源当时的业主是以400到430万的毛坯价买进的,装修完以后现在350到380万拿出来卖(成交价)。